成功撤销“房产覇王条款”案例

（2011）越法民三初字第440号

 

      原告：刘XX，XXXX年XX月XX日出生

      地址：广州市XX路XX街XX号

      委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师

 

     被告：广州市XX房地产代理有限公司

     地址：广州市越秀区XX路XX号

 

      原告与被告及第三方于2010年1月10日签订了《房地产买卖合同》，合同约定在中介方被告的介绍下，原告将位于越秀区XX路XX街XX号XX房出售给第三方，买卖双方按《买卖代理费支付承诺书》向被告支付中介费。《房地产买卖合同》第十一条约定：“本合同三方均确认，若买方或卖方未履行合同或未通过中介方购买该物业，违约方须即时付予中介方合计人民币贰万贰仟元作为违约金”。合同签订后，原告因自身原因未能将房产出卖给第三人陈穗贤，被告持合同第十一的约定，向原告威逼利诱，逼迫原告向其交纳了11000元的违约金。

      原告方认为，被告作为中介方在房地产买卖合同中可依法据约收取一定的中介服务费，一般情形下，被告在促成买卖双方签订买卖合同收取中介服务费后即完成了其中介服务，买卖双方应依约完成房产买卖，买卖双方一方违约的应依法据约向守约方承担违约责任，房屋买卖合同签订后，买卖双方履行房屋买卖的行为与中介方被告无关。在本案房屋买卖合同关系中，中介被告方无权收取买卖双方不履行买卖行为的违约金，更不能挟持由其单方制订的格式合同“霸王条款”（第十一条）向买卖双方敛财、不劳而获。三方签订的《房地产买卖合同》第十一条该条约定不但违反了《城市房地产中介服务管理规定》，而且严重违背了民事法律权利与义务对等的“公平、平等”原则，属于显失公平。原告认为被告只是为房屋买卖双方提供房屋咨询，促进买卖双方签订房屋买卖合同，按照买卖代理支付承诺书收取费用，在合同签订后，被告并非房屋买卖利益关系的合同相对人，无权收取买卖双方不履行买卖行为的违约金。原告、被告签订的房地产买卖合同第11条约定，广州市房地产中介服务管理条例等法律法规关于房地产中介收费应遵循平等公平原则的规定，严重违背了民事法律权利与义务对等的公平平等原则，属于无效条款。条款内容显失公平。为了维护健康的房地产市场，保护合同当事人的合法权益，维护法律的尊严及民事法律的公平、平等原则，故原告诉请要求判令：一、撤销原、被告及第三方签订的《房地产买卖合同》第十一条合同条款；二、请求贵院依法判决被告返还原告已支付的违约金11000元；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。

      不同意原告的诉讼请求。理由：一、三方签订的买卖合同合法有效，原告和买方在经过被告提供的服务后，在经过三方协商一致的情况下，签订了房地产买卖合同，依据合同法第8条、第424条的规定，广州市房地产中介服务管理条例的规定，上述的房地产买卖合同是成立的。合同的订立符合法律法律规定的，是合法有效的。签订合同的三方在签订合同后，应按合同的约定履行，合同的一方不履行合同，依据合同法的有关规定，应承担违约责任。三方合同条款没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。故原告提出撤销此条款是不合法的。二、我方向原告收取的是是介费，按三方的房地产买卖合同的第1、8、9条规定，由于原告的原因造成合同不能履行，仍应支付中介费，我方收取的中介费11000元是合法合理的。三、我方是按照合同第1、8、9条收取的中介费，而不是按合同第十一条收取的违约金。故原告要求我方退回违约金是无事实和法律依据。

一、             撤销原、被告及第三方于2010年1月10日签订的《房地产买卖合同》第十一条约定。

二、             在本判决发生法律效力之日起五日内，被告向原告退还5500元。

三、             由被告承担本案的诉讼费50元。

 

      本案原、被告及条第三方于2010年1月10日签订的《房地产买卖合同》存在两个法律关系。其一为被告与原告及第三人之间的居间服务关系，其二为被告提供媒介服务而建立的原告与第三方之间的房屋买卖关系。不同的关系约束着不同的相对方。而合同第十一条关于房屋买卖双方不管谁违约都要向非房屋买卖法律关系中的他人支付违约金，这显然违反了我国司法实践中严格遵循的合同相对性原则，也对买卖双方显失公平。原告请求撤销上述约定合法有理，法院应当支持。关于被告收取原告的11000元，庭审中，原告认为什么依据三方买卖合同第十一条收取的违约金，被告则否认原告的意见，认为是依据上述合同的一、八、九条收取的中介费。在该合同中，第一条是关于因卖方造成房屋买卖不成，由原告赔偿买方或中介方的一切损失。中介方在诉讼中举证与买方签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定了中介费本可收取而未能收取。旨在证明该损失应由原告承担。由于此属于买方与中介方收取服务费的问题，与本案纠纷不属于同一法律关系，被告应另循途径解决。被告与买方关于收取中介费的约定对原告没有约束力，被告不收取买方的中介费不能证明是被告的损失。第八条是关于支付中介费按照《买卖代理费支付承诺书》执行的约定，经庭审调查，原告并未有向中介方签订此类承诺书，也即被告不是据此向原告收取中介费的。第九条是关于如因卖方原因导致中途毁约，卖方应双倍返还定金给买方，并承担签订本合同后须支付的一切费用。这是关于买卖双方之间的约定，既没有明确具体承担何种费用，也与中介方无关。总之，上述合同未能显示原、被告有关于支付和收取中介费的明确约定。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条约定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合同确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同当事人平均负担居间人的报酬，居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人负担。”由于被告已经促成原告与第三方建立房屋买卖关系，在原、被告约定不明的情况下，可酌情考虑原告向被告支付中介报酬。