高某与星河公司等建设用地使用权出让合同纠纷案

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【关键字】建设用地使用权 设用地使用权出让合同

【案情简介】

上诉人（原审原告）：高某

被上诉人（原审被告）：呈贡星河旅游资源开发有限责任公司（简称星河公司）、呈贡元顺房地产开发有限公司（简称元顺公司）

原审第三人：昆明市国土资源局

1998年9月14日，高某与星河公司签订了《合作开发农庄合同书》，约定：星河公司将其已取得荒山土地使用权的涉案土地转让给高某，依法登记高某为土地的使用权人……高某取得的土地使用权期限为五十五年……乙方若需建盖工作房，由甲方进行建盖并负责办理有关建房的一切手续。后星河公司成立元顺公司，在其荒山受让范围内按照与高某签订的合作开发农庄合同及建房合同开发建设别墅。但建好的别墅由于没有按照法律规定办理土地建设手续而成为非法建筑，未能为高某等人办理土地使用证。直到国土资源部“8.31”政策出台后，星河公司在告知高某交纳部分费用后，于 2004年8月20日申报并获得土地主管部门批准，将涉案的部分土地（包括其中已建好别墅的非法用地）以自己和元顺公司的名义申请变更登记为住宅建设用地，但并未办理在高某的名下。为此，高某诉至法院。一审法院经审理，判决不支持原告高某的诉讼请求。高某不服，提起上诉。

上诉人诉称，首先，一审查明了案件事实，可以认定被告构成违约，原告请求确认被告负有代为原告办理土地使用证的义务应获得支持。其次，对于构成违约后果，原告要求继续履行，将涉案土地按照约定进行分割。一审法院却以需要完善哪些手续尚不明确，且具体办证的准确面积及位置等也需要国土职能部门进行勘测认定而不予支持是站不住脚的。

被上诉人星河公司答辩认为：上诉人与星河公司不存在代办完善用地手续的关系，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。

被上诉人元顺公司答辩认为：元顺公司与上诉人没有代办国有土地使用权的合同关系，没有代办的义务，上诉人上诉无理，请求驳回。

原审第三人昆明市国土资源局陈述认为：本案是上诉人与被上诉人之间因履行双方签订的民事合同而发生的纠纷，与我方无关，且我方不具备第三人的资格和条件，依法不应被列为本案的第三人。

【裁判要点】

法院认为，依照依法成立并生效的《合作开发农庄合同书》的约定及其后昆明市国土资源局下发的《昆明市建设用地批准通知书》的相关内容，星河公司有义务为高某办理国有土地使用证但至今未履行，构成违约。但由于争议地块涉及土地市场清理，故合同不能继续履行，一审驳回原告诉求是正确的。且昆明市国土资源局并不符合第三人的主体资格，在本案中不应承担任何责任。据此，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由上诉人高某承担。

【争议焦点】

星河公司是否构成对高某的违约？

高某要求继续履行合同的诉讼请求能否成立？

昆明市国土资源局作为本案第三人的主体是否适格？

【法理评析】

本案系在建设用地使用权转让过程中针对国有土地使用证办理事项引发的纠纷，法庭审理主要围绕着星河公司是否违约、高某请求继续履行的条件是否存在以及昆明市国土资源局是否应当承担相关责任这一系列问题而展开，故在分析该案件时也需要从这三个方面来梳理线索：

首先，对于“星河公司是否构成对高某的违约”的判定，此处主要涉及合同生效的要件及合同权利义务变更的相关内容。

所谓合同的变更则是指合同关系的局部变化，例如标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。合同变更的要件包括如下几项：首先，原先存在有效的合同关系。合同的生效需要满足法律规定的生效要件，具体包括如下几项：首先，订立合同的当事人需具备相应的缔约行为能力，具体是指年满18周岁或者16周岁以上不满18周岁的未成年人以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人；其次，订立合同的当事人意思表示真实，亦即不是在受欺诈、胁迫或者重大错误的情况下签订的合同；再次，合同的内容不违反法律或者社会公共利益，亦即合同内容应当符合公序良俗的原则；最后，合同内容需确定或者可能。其次，合同的内容发生变化。再次，经过当事人的协商一致，或者依法律规定，且通常情况下是前者。最后，法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，应遵守其规定。合同变更的效力在于使变更后的合同代替原合同。

在本案中，双方所签订的《合作开发农庄合同书》意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同依法成立并生效，其内容对于双方当事人来说就具有了约束力。合同明确约定，在不超过5%的土地面积内建盖工作房的施工和建房手续办理均由星河公司办理，因此办理相应的用地手续就是星河公司的义务。在遭遇违章建筑无法办理相关手续后，根据昆明市国土资源局下发的《昆明市建设用地批准通知书》的相关内容及星河公司要求客户缴清完善用地手续的费用的通知来看，其已经向高某提出了完善建设用地的承诺，且该承诺得到了高某的认可，因此可以认为双方当事人对原合同的内容进行了变更，因此星河公司受该变更后的合同约束，承担为高某办理国有土地使用证的义务。

其次，对于“高某要求继续履行合同的诉讼请求能否成立”的判定，此处主要涉及违约责任承担方式方面的内容。

违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式，本案的上诉人要求的是继续履行这一方式。而根据继续履行方式的适用范围可知这种承担违约责任的形式仅限于金钱债务和不在特殊情况范围内的非金钱债务。而特殊情形则是指法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或履行费用过高以及债权人在合理期限内未要求履行的情形。

本案中，由于争议地块涉及到昆明市土地市场清理，导致该地块的证件办理暂时搁置，因此就出现了事实上不能履行的情形，因此对于上诉人请求继续履行合同的请求，法院不予支持于法有据。

最后，对于“昆明市国土资源局作为本案第三人的主体是否适格”的判定，此处主要涉及第三人主体资格的要求方面的内容。

第三人是指在已经开始的诉讼中，对他人之间的诉讼标的，具有全部的或部分的独立请求权，或者虽然不具有独立请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系的人。在本案中，昆明市国土资源局作为管理土地的行政机关，其对于原被告之间的权利义务并无独立的请求权，案件的审理结果与其也无法律上的利害关系，因此其不符合法律规定的第三人的资格，无需承担责任。

【法律风险提示及防范】

彭大成律师网站提示：在合同的履行过程中，一方当事人发现对方存在违约情形时，首先应当搜集能够证明对方违约的证据材料，同时在起诉时，应当充分考虑到自己诉求的可实现性，对于可能存在法律上或者事实上无法履行、或者标的履行费用过高，不适于强制履行的情形时，该方当事人应当在诉状中列明请求继续履行，在无法继续履行时要求解除合同，或者赔偿损失等请求，这样才能够保证在无法继续履行时，还能够通过其他的方式来要求对方承担违约责任。这样就能够避免类似于本案的虽然有理有据但由于无法履行导致诉讼请求被驳回的情形再次发生，从而保障自己的合法权益。

【法条链接】

1.《中华人民共和国土地管理法》

第43条‌  任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

2.《中华人民共和国合同法》

第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第110条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第64条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第153条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。