裁判要旨
如当事人约定的合同解除权的行使会影响到第三人的利益，且不利于增进经济效益，法院可限制该解除权的行使。
案情
2002年8月至10月，陆华强分别与何平及顾雪珍等人签订房屋租赁合同，先后租赁位于上海市青浦区盈港路663－675号房产7套（其中顾雪珍的房屋为位于最东面的663号），合同约定租期为５年，每套房屋每年租金为2.8万元，违约金为3万元，并约定如陆华强不及时缴纳租金，出租方有权终止合同。陆华强租赁上述7套房屋后，对所有房屋进行了打通装修，开立了个人独资企业上海青浦江涌楼酒店。合同签订后前三年陆华强均按约支付了房租，2004年12月，陆华强和潘龙英签订了《门面房转租协议》，约定陆华强将上述7套房屋转租给潘龙英。2005年11月，陆华强未能向出租人支付2006年度的房租，各出租人分别向上海市青浦区人民法院提起诉讼。经法院调解，何平等人分别和被告达成了调解协议，约定被告分别向各出租人支付2006年度的租金和违约金人民币1万元；而顾雪珍则坚持请求法院判令解除租赁协议及判令被告偿付原告违约金人民币3万元。
裁判
一审法院审理后认为，顾雪珍与陆华强签订的《门面房租赁协议书》的效力应予认定，陆华强拖欠租金且未经出租人同意擅自将租赁房屋转租他人显属违约，应承担相应的违约责任。但顾雪珍并不因此享有合同单方解除权，主要理由是：①从本案的实际情况看，顾雪珍在出租房屋时已经明知陆华强租赁房屋的用途，包括顾雪珍房屋在内的7套房屋经过打通装修开设酒店已构成一个整体，在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行；②本案租赁期限为5年，陆华强已按约支付前3年的租金，拖欠一年租金，陆华强不构成延迟履行主要债务的情形，因此顾雪珍不得以此行使合同解除权；③顾雪珍行使合同解除权未履行通知义务。同时，合同关于违约金为3万元的约定高于陆华强未履行部分的债务，属于明显过高，应酌情调整。一审法院据此判决：一、原告顾雪珍要求解除与被告陆华强签订的《门面房租赁协议书》的诉讼请求不予支持；二、被告陆华强应于判决生效后十日内偿付原告顾雪珍违约金人民币1万元。
顾雪珍不服一审法院判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，认为陆华强拖欠租金，其有权依据合同约定行使单方解除权；同时陆华强未经其同意擅自将房屋转租，依据法律规定其同样有权解除合同，因此请求二审法院依法改判，支持其一审诉请。
上海市第二中级人民法院认为，本案租赁合同合法有效，在履行过程中，陆华强未经出租人顾雪珍同意将房屋擅自转租，且未在合同约定的期限及时支付租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。顾雪珍据此起诉要求解除合同，不为无因。但从下述三个方面的理由来看，本案系争租赁合同以不解除为宜。①本案租赁合同虽系陆华强与顾雪珍就特定房屋租赁事宜签订的一份独立的合同，但顾雪珍在签订合同时即已明知陆华强租赁房屋的用途以及包括顾雪珍房屋在内的7套房屋将打通装修开设酒店。现陆华强承租的7套房屋在用于酒店经营上已构成一个整体，本案租赁合同与其他6套房屋涉及的租赁合同因而具有了事实上的关联性。在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行。②本案各方当事人在一审庭审中均确认，租赁合同所涉及的房屋在整个酒店中的位置为消防通道、部分包房、调料仓库等，且该酒店再无其他消防通道。众所周知，开设酒店必须符合法律法规规定的消防要求。本案租赁合同的解除，将导致酒店不具备正常经营的条件，而改变酒店布局、重新进行整改以符合消防要求，既占用较长的经营时间，又耗费不菲的资金，显然不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法的目的。考虑到本案租赁合同至2007年11月即到期，解除合同可能导致的不经济、不利益则尤为不必要。③陆华强为其违约行为愿意承担继续履行、采取补救措施以及支付违约金等违约责任，顾雪珍的合法权益就此已能得到适当的救济和维护，在此情况下，顾雪珍坚持要求解除合同的诉请在合理性上存有欠缺。因此，对顾雪珍要求解除合同的上诉理由，法院难以采纳。法院二审审理中，陆华强自愿向顾雪珍支付2006年度的房屋租金2．8万元，并自愿承担本案二审案件受理费，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，可予准许。遂判决：一、维持上海市青浦区人民法院［2005］青民一［民］初字第4549号民事判决；二、陆华强于判决生效之日起十日内给付顾雪珍2006年度房屋租金人民币2.8万元。 |
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裁判要旨
如当事人约定的合同解除权的行使会影响到第三人的利益，且不利于增进经济效益，法院可限制该解除权的行使。
案情
2002年8月至10月，陆华强分别与何平及顾雪珍等人签订房屋租赁合同，先后租赁位于上海市青浦区盈港路663－675号房产7套（其中顾雪珍的房屋为位于最东面的663号），合同约定租期为５年，每套房屋每年租金为2.8万元，违约金为3万元，并约定如陆华强不及时缴纳租金，出租方有权终止合同。陆华强租赁上述7套房屋后，对所有房屋进行了打通装修，开立了个人独资企业上海青浦江涌楼酒店。合同签订后前三年陆华强均按约支付了房租，2004年12月，陆华强和潘龙英签订了《门面房转租协议》，约定陆华强将上述7套房屋转租给潘龙英。2005年11月，陆华强未能向出租人支付2006年度的房租，各出租人分别向上海市青浦区人民法院提起诉讼。经法院调解，何平等人分别和被告达成了调解协议，约定被告分别向各出租人支付2006年度的租金和违约金人民币1万元；而顾雪珍则坚持请求法院判令解除租赁协议及判令被告偿付原告违约金人民币3万元。
裁判
一审法院审理后认为，顾雪珍与陆华强签订的《门面房租赁协议书》的效力应予认定，陆华强拖欠租金且未经出租人同意擅自将租赁房屋转租他人显属违约，应承担相应的违约责任。但顾雪珍并不因此享有合同单方解除权，主要理由是：①从本案的实际情况看，顾雪珍在出租房屋时已经明知陆华强租赁房屋的用途，包括顾雪珍房屋在内的7套房屋经过打通装修开设酒店已构成一个整体，在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行；②本案租赁期限为5年，陆华强已按约支付前3年的租金，拖欠一年租金，陆华强不构成延迟履行主要债务的情形，因此顾雪珍不得以此行使合同解除权；③顾雪珍行使合同解除权未履行通知义务。同时，合同关于违约金为3万元的约定高于陆华强未履行部分的债务，属于明显过高，应酌情调整。一审法院据此判决：一、原告顾雪珍要求解除与被告陆华强签订的《门面房租赁协议书》的诉讼请求不予支持；二、被告陆华强应于判决生效后十日内偿付原告顾雪珍违约金人民币1万元。
顾雪珍不服一审法院判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，认为陆华强拖欠租金，其有权依据合同约定行使单方解除权；同时陆华强未经其同意擅自将房屋转租，依据法律规定其同样有权解除合同，因此请求二审法院依法改判，支持其一审诉请。
上海市第二中级人民法院认为，本案租赁合同合法有效，在履行过程中，陆华强未经出租人顾雪珍同意将房屋擅自转租，且未在合同约定的期限及时支付租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。顾雪珍据此起诉要求解除合同，不为无因。但从下述三个方面的理由来看，本案系争租赁合同以不解除为宜。①本案租赁合同虽系陆华强与顾雪珍就特定房屋租赁事宜签订的一份独立的合同，但顾雪珍在签订合同时即已明知陆华强租赁房屋的用途以及包括顾雪珍房屋在内的7套房屋将打通装修开设酒店。现陆华强承租的7套房屋在用于酒店经营上已构成一个整体，本案租赁合同与其他6套房屋涉及的租赁合同因而具有了事实上的关联性。在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行。②本案各方当事人在一审庭审中均确认，租赁合同所涉及的房屋在整个酒店中的位置为消防通道、部分包房、调料仓库等，且该酒店再无其他消防通道。众所周知，开设酒店必须符合法律法规规定的消防要求。本案租赁合同的解除，将导致酒店不具备正常经营的条件，而改变酒店布局、重新进行整改以符合消防要求，既占用较长的经营时间，又耗费不菲的资金，显然不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法的目的。考虑到本案租赁合同至2007年11月即到期，解除合同可能导致的不经济、不利益则尤为不必要。③陆华强为其违约行为愿意承担继续履行、采取补救措施以及支付违约金等违约责任，顾雪珍的合法权益就此已能得到适当的救济和维护，在此情况下，顾雪珍坚持要求解除合同的诉请在合理性上存有欠缺。因此，对顾雪珍要求解除合同的上诉理由，法院难以采纳。法院二审审理中，陆华强自愿向顾雪珍支付2006年度的房屋租金2．8万元，并自愿承担本案二审案件受理费，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，可予准许。遂判决：一、维持上海市青浦区人民法院［2005］青民一［民］初字第4549号民事判决；二、陆华强于判决生效之日起十日内给付顾雪珍2006年度房屋租金人民币2.8万元。 |
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裁判要旨
如当事人约定的合同解除权的行使会影响到第三人的利益，且不利于增进经济效益，法院可限制该解除权的行使。
案情
2002年8月至10月，陆华强分别与何平及顾雪珍等人签订房屋租赁合同，先后租赁位于上海市青浦区盈港路663－675号房产7套（其中顾雪珍的房屋为位于最东面的663号），合同约定租期为５年，每套房屋每年租金为2.8万元，违约金为3万元，并约定如陆华强不及时缴纳租金，出租方有权终止合同。陆华强租赁上述7套房屋后，对所有房屋进行了打通装修，开立了个人独资企业上海青浦江涌楼酒店。合同签订后前三年陆华强均按约支付了房租，2004年12月，陆华强和潘龙英签订了《门面房转租协议》，约定陆华强将上述7套房屋转租给潘龙英。2005年11月，陆华强未能向出租人支付2006年度的房租，各出租人分别向上海市青浦区人民法院提起诉讼。经法院调解，何平等人分别和被告达成了调解协议，约定被告分别向各出租人支付2006年度的租金和违约金人民币1万元；而顾雪珍则坚持请求法院判令解除租赁协议及判令被告偿付原告违约金人民币3万元。
裁判
一审法院审理后认为，顾雪珍与陆华强签订的《门面房租赁协议书》的效力应予认定，陆华强拖欠租金且未经出租人同意擅自将租赁房屋转租他人显属违约，应承担相应的违约责任。但顾雪珍并不因此享有合同单方解除权，主要理由是：①从本案的实际情况看，顾雪珍在出租房屋时已经明知陆华强租赁房屋的用途，包括顾雪珍房屋在内的7套房屋经过打通装修开设酒店已构成一个整体，在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行；②本案租赁期限为5年，陆华强已按约支付前3年的租金，拖欠一年租金，陆华强不构成延迟履行主要债务的情形，因此顾雪珍不得以此行使合同解除权；③顾雪珍行使合同解除权未履行通知义务。同时，合同关于违约金为3万元的约定高于陆华强未履行部分的债务，属于明显过高，应酌情调整。一审法院据此判决：一、原告顾雪珍要求解除与被告陆华强签订的《门面房租赁协议书》的诉讼请求不予支持；二、被告陆华强应于判决生效后十日内偿付原告顾雪珍违约金人民币1万元。
顾雪珍不服一审法院判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，认为陆华强拖欠租金，其有权依据合同约定行使单方解除权；同时陆华强未经其同意擅自将房屋转租，依据法律规定其同样有权解除合同，因此请求二审法院依法改判，支持其一审诉请。
上海市第二中级人民法院认为，本案租赁合同合法有效，在履行过程中，陆华强未经出租人顾雪珍同意将房屋擅自转租，且未在合同约定的期限及时支付租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。顾雪珍据此起诉要求解除合同，不为无因。但从下述三个方面的理由来看，本案系争租赁合同以不解除为宜。①本案租赁合同虽系陆华强与顾雪珍就特定房屋租赁事宜签订的一份独立的合同，但顾雪珍在签订合同时即已明知陆华强租赁房屋的用途以及包括顾雪珍房屋在内的7套房屋将打通装修开设酒店。现陆华强承租的7套房屋在用于酒店经营上已构成一个整体，本案租赁合同与其他6套房屋涉及的租赁合同因而具有了事实上的关联性。在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行。②本案各方当事人在一审庭审中均确认，租赁合同所涉及的房屋在整个酒店中的位置为消防通道、部分包房、调料仓库等，且该酒店再无其他消防通道。众所周知，开设酒店必须符合法律法规规定的消防要求。本案租赁合同的解除，将导致酒店不具备正常经营的条件，而改变酒店布局、重新进行整改以符合消防要求，既占用较长的经营时间，又耗费不菲的资金，显然不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法的目的。考虑到本案租赁合同至2007年11月即到期，解除合同可能导致的不经济、不利益则尤为不必要。③陆华强为其违约行为愿意承担继续履行、采取补救措施以及支付违约金等违约责任，顾雪珍的合法权益就此已能得到适当的救济和维护，在此情况下，顾雪珍坚持要求解除合同的诉请在合理性上存有欠缺。因此，对顾雪珍要求解除合同的上诉理由，法院难以采纳。法院二审审理中，陆华强自愿向顾雪珍支付2006年度的房屋租金2．8万元，并自愿承担本案二审案件受理费，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，可予准许。遂判决：一、维持上海市青浦区人民法院［2005］青民一［民］初字第4549号民事判决；二、陆华强于判决生效之日起十日内给付顾雪珍2006年度房屋租金人民币2.8万元。 |
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裁判要旨
如当事人约定的合同解除权的行使会影响到第三人的利益，且不利于增进经济效益，法院可限制该解除权的行使。
案情
2002年8月至10月，陆华强分别与何平及顾雪珍等人签订房屋租赁合同，先后租赁位于上海市青浦区盈港路663－675号房产7套（其中顾雪珍的房屋为位于最东面的663号），合同约定租期为５年，每套房屋每年租金为2.8万元，违约金为3万元，并约定如陆华强不及时缴纳租金，出租方有权终止合同。陆华强租赁上述7套房屋后，对所有房屋进行了打通装修，开立了个人独资企业上海青浦江涌楼酒店。合同签订后前三年陆华强均按约支付了房租，2004年12月，陆华强和潘龙英签订了《门面房转租协议》，约定陆华强将上述7套房屋转租给潘龙英。2005年11月，陆华强未能向出租人支付2006年度的房租，各出租人分别向上海市青浦区人民法院提起诉讼。经法院调解，何平等人分别和被告达成了调解协议，约定被告分别向各出租人支付2006年度的租金和违约金人民币1万元；而顾雪珍则坚持请求法院判令解除租赁协议及判令被告偿付原告违约金人民币3万元。
裁判
一审法院审理后认为，顾雪珍与陆华强签订的《门面房租赁协议书》的效力应予认定，陆华强拖欠租金且未经出租人同意擅自将租赁房屋转租他人显属违约，应承担相应的违约责任。但顾雪珍并不因此享有合同单方解除权，主要理由是：①从本案的实际情况看，顾雪珍在出租房屋时已经明知陆华强租赁房屋的用途，包括顾雪珍房屋在内的7套房屋经过打通装修开设酒店已构成一个整体，在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行；②本案租赁期限为5年，陆华强已按约支付前3年的租金，拖欠一年租金，陆华强不构成延迟履行主要债务的情形，因此顾雪珍不得以此行使合同解除权；③顾雪珍行使合同解除权未履行通知义务。同时，合同关于违约金为3万元的约定高于陆华强未履行部分的债务，属于明显过高，应酌情调整。一审法院据此判决：一、原告顾雪珍要求解除与被告陆华强签订的《门面房租赁协议书》的诉讼请求不予支持；二、被告陆华强应于判决生效后十日内偿付原告顾雪珍违约金人民币1万元。
顾雪珍不服一审法院判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，认为陆华强拖欠租金，其有权依据合同约定行使单方解除权；同时陆华强未经其同意擅自将房屋转租，依据法律规定其同样有权解除合同，因此请求二审法院依法改判，支持其一审诉请。
上海市第二中级人民法院认为，本案租赁合同合法有效，在履行过程中，陆华强未经出租人顾雪珍同意将房屋擅自转租，且未在合同约定的期限及时支付租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。顾雪珍据此起诉要求解除合同，不为无因。但从下述三个方面的理由来看，本案系争租赁合同以不解除为宜。①本案租赁合同虽系陆华强与顾雪珍就特定房屋租赁事宜签订的一份独立的合同，但顾雪珍在签订合同时即已明知陆华强租赁房屋的用途以及包括顾雪珍房屋在内的7套房屋将打通装修开设酒店。现陆华强承租的7套房屋在用于酒店经营上已构成一个整体，本案租赁合同与其他6套房屋涉及的租赁合同因而具有了事实上的关联性。在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行。②本案各方当事人在一审庭审中均确认，租赁合同所涉及的房屋在整个酒店中的位置为消防通道、部分包房、调料仓库等，且该酒店再无其他消防通道。众所周知，开设酒店必须符合法律法规规定的消防要求。本案租赁合同的解除，将导致酒店不具备正常经营的条件，而改变酒店布局、重新进行整改以符合消防要求，既占用较长的经营时间，又耗费不菲的资金，显然不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法的目的。考虑到本案租赁合同至2007年11月即到期，解除合同可能导致的不经济、不利益则尤为不必要。③陆华强为其违约行为愿意承担继续履行、采取补救措施以及支付违约金等违约责任，顾雪珍的合法权益就此已能得到适当的救济和维护，在此情况下，顾雪珍坚持要求解除合同的诉请在合理性上存有欠缺。因此，对顾雪珍要求解除合同的上诉理由，法院难以采纳。法院二审审理中，陆华强自愿向顾雪珍支付2006年度的房屋租金2．8万元，并自愿承担本案二审案件受理费，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，可予准许。遂判决：一、维持上海市青浦区人民法院［2005］青民一［民］初字第4549号民事判决；二、陆华强于判决生效之日起十日内给付顾雪珍2006年度房屋租金人民币2.8万元。 |
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案情介绍
原告：甲银行
被告：陈某
原告甲银行诉称：
2009年10月16日，我行与陈某签订个人住房最高额抵押担保借款合同，贷款金额26万元，并约定由陈某所购买住房承担抵押担保义务。贷款到期后，借款人一直拒绝还款，累计拖欠本金已达15万元，并拒绝签收我行送达的《债务逾期催收通知书》。为了维护我行的合法权益，现向法院提起诉讼，要求解除借款合同，被告陈某偿还所有贷款26万元及利息，我行对抵押物享有优先权，被告承担本案的诉讼费用。
被告陈某辩称：
拖欠原告贷款是事实，之所以拖欠是因为家里发生变故，经济非常困难。但我认为原告的诉讼请求也存在如下问题：一是原告在未与我达成一致的情况下就起诉要求解除借款合同，这不符合合同解除的条件；二是我同意解除合同，既然借款主合同被解除，我作为债务人对原告价款支付的主体责任可以终止，那么基于该合同约定的利息支付责任也随之不存在，我就不应当再承担利息支付义务；三是既然借款合同被解除，基于该合同产生的抵押担保义务也应随着借款合同的解除而归于消灭。最终要求驳回原告的诉讼请求。
法院审理及判决：
解除原告银行与被告陈某之间签订的商品房抵押担保借款合同；被告陈某于判决生效十日内归还原告起诉金额26万元及利息；若被告陈某不履行还款义务， 原告可就被告抵押物折价或以变卖、拍卖所得价款优先受偿；案件受理费由被告负担。
案件评析
本案涉及以下合同解除的三个问题：
一、关于合同解除的行使条件。合同法中对于合同的解除，分别规定了约定解除和法定解除。对于约定解除，《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据借款人的辩称意见，可见本案在起诉前并不符合约定解除的条件。
对于法定解除，《合同法》第94条规定了当事人可以解除合同的五种情形，对照本案，有关联的是第二、三、四款内容，即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”。本案中借款人没有明确表示不履行主要债务，那么判断是否构成合同的法定解除就需要根据行为。虽然逾期贷款数额已经超过了借款金额的一半，但这样的数额是否属于主要债务？拖欠这样数额的借款以及拒绝签收银行送达《债务逾期催收通知书》的行为，是否能认定借款人以自己的行为表明不履行主要债务，或导致不能实现借款合同的目的？我们认为均存在认定的不确定性。实际上，在该合同中就有这样的约定，“对借款人未按时、足额偿还借款本息,至少一期借款逾期超过90天。贷款人可采取包括有权提前收回已发放借款的违约救济措施。”银行完全可以依据该项约定对全部借款主张权利。
二、关于合同解除后，原来订立的利息条款是否应得到法院的支持。借款人认为，借款主合同解除后，债务人对银行价款支付的主体责任以及利息偿还义务均可以终止。根据《合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案属于借款合同纠纷，银行已经向借款人全额支付贷款，也就不存在终止履行的情况。借款人逾期不还，在借款合同解除后，我们认为，借款人可以不再承担偿还贷款和合同约定的利息义务，但应承担返还银行借款本金和赔偿银行损失的义务。对于损失的计算依据，本着公平原则，仍应按照借款合同约定的利率以及逾期利率计算。
对于借款人至少一期借款逾期超过90天，银行起诉全部贷款，固然可以防范和减少经营风险，但也减少了银行本来期待的利息收入，对银行是一个损失。为了减少自身的损失，对此，我们认为银行可以在签订借款合同时增加约定相应的违约金条款。
三、关于合同解除后对抵押权效力的影响问题。根据《担保法》司法解释第10条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”。因此，主合同被解除，除了担保合同有特殊约定，抵押权人的权利不受影响。
案件启示
合同解除权条款，在现行的银行制式合同文本中为数不少。这对各经营行的权益保护，是个利好。但能否有效行使，能否防范因解除带来的风险，是值得重视的问题。行使这一权利，过去的实践经验较为缺乏，法律规制的相对模糊，又为权利的行使方式及走向的把握增添了难度。本文只涉及其中的一个方面，银行法务人员有必要对合同解除权的行使，作更多更深地研究。
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